Zdolność kredytowa: raport eHipoteka.com

Nadrzędnym celem Narodowego Banku Polskiego jest dbałość o utrzymanie w ryzach inflacji. Ta z kolei w ostatnim czasie wykazuje tendencję wzrostową. Upraszczając jest to efekt uboczny silnego rozwoju gospodarczego, którego skądinąd wszyscy jesteśmy beneficjentami. Głównym sposobem na chłodzenie wzrostu cen jest podnoszenie stóp procentowych. Takie działanie ma powodować spadek skłonności do pożyczania pieniędzy zarówno wśród przedsiębiorców jak i konsumentów. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) skorzystała z tej możliwości ostatnio w marcu i czerwcu tego roku. I zanosi się, że na tym nie poprzestanie…
Rośnie oprocentowanie kredytów w PLN. Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z części rynkowej, uzależnionej od decyzji RPP – stopy WIBOR oraz stałej marży, zarobku banku. Jak kształtowało się oprocentowanie kredytów hipotecznych w ostatnich 5 latach? Okazuje się, że przy marży banku na poziomie 1% w 2002 roku byłoby to aż 11%, by stopniowo spaść do 6,25% w czerwcu 2003 roku i ponownie osiągnąć 7,5% w lutym 2005r. Od tego czasu oprocentowanie spadało do marca 2006 do poziomu 5% i ponownie zaczęło rosnąć z końcem pierwszego kwartału tego roku, by dzisiaj kształtować się na poziomie 5,50%. Wiele wskazuje, że stopy będą dalej rosnąć.

Gospodarka się rozwija, zarabiamy więcej. Ostatnie lata przyniosły dynamiczny rozwój gospodarki. Miał on pozytywne odbicie również na przeciętne wynagrodzenie w Polsce. Podczas gdy w styczniu 2005 roku zarabiano średnio w przedsiębiorstwach 2385 pln, rok później było to już – 2471 pln, w styczniu 2007r – 2663 pln, by w maju osiągnąć poziom 2776 pln. W ostatnich miesiącach Polacy zarabiają średnio o ok.8- 9% więcej niż w analogicznych okresach ubiegłego roku! Przy jednoczesnym wzroście cen bliskim 2 – 2,5% zostaje w kieszeni realnie o ok. 6% więcej.

Wzrost oprocentowania a zdolność kredytowa. Jak zmieniające się stopy procentowe i wynagrodzenie przekładają się na możliwości kredytowe Polaków? Załóżmy że modelowa, czteroosobowa rodzina zastanawia się na zakupem wymarzonego mieszkania. Przyjmijmy dodatkowo, że oboje z małżonków zarabiają na poziomie równym średniej krajowej i nie posiadają innych zadłużeń. Otóż w styczniu 2005r mogliby sobie pozwolić na kredyt w PLN w wysokości ok. 192 500 PLN.  Stosunkowo niska zdolność kredytowa jest efektem wysokich stóp procentowych (przyjęte oprocentowanie kredytu – 7,5%) oraz skromniejszych zarobków (średnia krajowa = 2385 PLN). Rok później, niższe stopy procentowe i wyższe zarobki pozwoliłyby na uzyskanie kredytu w wysokości 252 000 PLN. Z kolei w styczniu tego roku nasi kredytobiorcy mogliby pomyśleć o kwocie nawet 301 000 PLN.

Przewiduje się, że wzrost stóp o jeden punkt procentowy jest możliwy nawet w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy. Mówilibyśmy wtedy o kredycie oprocentowanym na poziomie 6,5% w skali roku. W takim scenariuszu, nasza modelowa rodzina zarabiająca w sumie ok. 5550 brutto mogłaby liczyć na kredyt w wysokości 281 000 PLN. Gdyby jednak dynamika wzrostu wynagrodzeń utrzymałaby się na dotychczasowym poziome, mogliby liczyć na kredyt o ok. 22 000 większy. Innymi słowy utrzymanie podwyżek płac neutralizuje wzrost wysokości oprocentowania kredytów w kontekście zdolności kredytowej.

Zdolność zdolnością a ceny cenami. Rośnie gospodarka, rosną pensje, ale również ceny mieszkań. Jeżeli większe wynagrodzenia pomimo rosnącego oprocentowania kredytów pozwalają na ten sam ale nie większy poziom kredytowania to przy drożejących nieruchomościach przekłada się to na skromniejszą, dostępną powierzchnię mieszkania. Pocieszeniem może być fakt, że utrzymanie tak dużej dynamiki nieruchomościowej hossy jest już niemożliwe. Szacując niezaspokojone potrzeby Polaków na 2 000 000 mieszań nie możemy liczyć jednak na spadek cen.

www.ehipoteka.com